ATRASO NA ENTREGA DE OBRA

O presente artigo tratará dos direitos daquele que adquire um imóvel, unidade autônoma, apartamento, na planta, todavia teve sua expectativa frustrada em decorrência do atraso na entrega da obra por parte da Construtora, ora vendedora em questão.

Primeiramente, pensemos na seguinte situação. Você, comprador de boa-fé, pretende adquirir um imóvel, mais precisamente um apartamento.

A primeira dúvida que surge geralmente é se você quer um imóvel novo ou usado? Digamos que opte pela aquisição de um apartamento novo, porém você não possui recursos financeiros para adquiri-lo à vista naquele determinado momento.

Pois bem. Hipoteticamente, você adquiriu um apartamento na planta.

Neste momento, você notadamente celebrou com a Construtora Empreendedora um Contrato de Promessa de Venda e Compra com a Construtora. Importante qualificar as partes a seguir.

Quem está adquirindo o imóvel é o “promissário comprador”, ao passo que a Construtora é a “promitente vendedora”.

Ressalta-se que o adquirente de imóvel na planta passará a pagar por sua aquisição, em sua grande maioria, desde a celebração do contrato, uma vez que conforme já mencionado não possui recursos financeiros suficientes para quitá-lo de uma única vez.

Normalmente, dá-se um valor de entrada e parcela-se o restante. Vale dizer, que esta não é a regra, mas o mercado imobiliário tende a pactuar assim, posto que os preços ofertados aos consumidores são atrativos, a primeiro momento.

Assim, vejamos. Por um lado, o promissário comprador tem pretensão futura em morar, mudar-se efetivamente para um novo imóvel, ao passo que a promitente vendedora, Construtora precisa de recursos financeiros para iniciar a construção do empreendimento.

Ademais, por não se tratar de imóvel a pronta entrega, o preço e facilidade de pagamento se tornam atrativos para o consumidor, vez que ele se planeja perante o prazo de conclusão da obra estipulado pela Construtora em contrato.

Ocorre que, por questões internas, como por exemplo, a falta de cumprimento do prazo de contrato de empreiteiras com a Construtora e também o atraso na entrega de materiais por uma demanda não prevista anteriormente, acabam acumulando um tempo maior, gerando assim atraso na entrega do empreendimento, ultrapassando o tempo delimitado em contrato.

Entretanto, imperioso frisar a existência do prazo de tolerância clausulado nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, que permitem a Construtora um prazo de 180 (cento e oitenta) dias além da data que fora estabelecida em contrato para a efetiva entrega do imóvel.

Diante de todo o exposto, passo a análise do caso.

Inicialmente cumpre destacar que o prazo de tolerância tem validade jurídica desde que fique expressamente comprovado que o atraso na entrega do imóvel se deu por conta de um caso fortuito externo ou força maior.

Caso fortuito ou força maior podem ser compreendidos por acontecimentos que plausivelmente não poderiam ser previsíveis e que afetam drasticamente a toda coletividade, ocasionando na presente questão o atraso na entrega da obra. Assim, podemos citar inundações de grandes proporções, furacões, terremotos, guerras, dentre outros.

Todavia, qualquer alegação por parte da Construtora que não seja pautada em caso fortuito externo e força maior, e reste comprovado que fora proveniente de questões internas, problemas administrativos, atraso em liberação de alvarás, dentre outros, não terá amparo legal, ficando a Construtora obrigada a indenizar o consumidor, nos seguintes pontos.

O atraso na entrega da obra configura automaticamente a Construtora em mora, ou seja, inadimplente com a obrigação assumida perante o consumidor, passível de demanda judicial. Nesse rumo, caberá a Construtora comprovar de forma expressa a mora em decorrência de caso fortuito externo ou força maior, do contrário ficará obrigada a indenizar o consumidor nos prejuízos sofridos por ele.

Por se tratar de contrato de promessa de compra e venda de apartamento, o consumidor terá direito ao pagamento de multa clausulada em contrato, que normalmente varia de 1% (um por cento) a 2% (dois por cento) sobre o valor do contrato (valor real do imóvel), uma vez que a Construtora é inadimplente.

Além da multa contratual, faz jus o consumidor aos danos materiais e eventuais danos morais, além do congelamento do saldo devedor no período da mora da vendedora.

Vale dizer, os contratos elaborados por Construtoras não preveem a multa pelo inadimplemento advindo delas mesmas. Porém, a Jurisprudência dos Tribunais é condizente ao pleito, conforme vejamos.

“EMENTA: E M E N T A – AGRAVO REGIMENTAL – AÇÃO REVISIONAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO – APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -ATRASO NA ENTREGA DO APARTAMENTO – ULTRAPASSADOS A DATA PREVISTA E O PRAZO DE TOLERÂNCIA – MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS CAUSADOS À PROMITENTE COMPRADORA – DEMORA NA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” – FORTUITO INTERNO QUE NÃO CONFIGURA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - MULTA CONTRATUAL PREVISTA SOMENTE EM PREJUÍZO DA CONSUMIDORA – AMPLIAÇÃO DA SANÇÃO ÀS PROMITENTES VENDEDORAS – PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ, ISONOMIA E EQUILÍBRIOCONTRATUAL E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA CUMULADA COM PERDAS E DANOS – NATUREZAS DISTINTAS – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – IMPROVIDA.”

 

“EMENTA: AÇÃO COMINATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA APARTAMENTO “NA PLANTA”. ATRASO. CORREÇÃO MONETÁRIA.CONGELAMENTO APÓS FINAL DO PRAZO DE ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. VALIDADE COM EFICÁCIA DEPENDENTE DE DEMONSTRAÇÃO DA CASO FORTUITO EXTERNO. PAGAMENTO PARCELADO. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO EM DOBRO DE PARCELA CONTRATUAL A VENCER. IMPROCEDÊNCIA. NEGATIVAÇÃO. POSSIBILIDADE. PRELIMINARES DE DEFESA. REJEIÇÃO. RETENÇÃO DO IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. SUCUMBÊNCIA ADEQUADA.”

 

“APELAÇÃO CÍVEL – CONSTRUTORA – ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – RECONHECIMENTO.

- O atraso exacerbado na entrega de unidade imobiliária prometida pela construtora, acarreta o reconhecimento de indenização por danos morais e materiais, estes últimos inerentes aos aluguéis suportados pelo comprador, ao tempo da inadimplência da construtora.”

 

Conclui-se que o consumidor, neste caso, promitente comprador tem seu direito violado pelo atraso na entrega de apartamento por parte da construtora, desde que seja injustificável a prorrogação do prazo normal.

Portanto, os direitos do consumidor são a inversão da multa contratual em seu favor, danos materiais, eventuais danos morais bem como o congelamento da correção monetário findado o prazo de entrega da obra.

AUTOR: AFONSO ALVAREZ ALVAREZ

Adovogado – Sócio Fundador do Khodr Alvarez Advogados.